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大湾区最贵的房子应该在哪里?(上)

2019-03-22 16:48栏目:房产

大湾区连体后,财富及表征财富的房价,会有三个方向的流动;

广州深圳会是其中两个流向的汇聚地;

但未来,谁在这个粤语区的核心位置更为突出?



大湾区规划,一张藏宝图

大湾区规划终于出来了,这个就是一张图:

一张不仅是规划了路、桥及产业布局的图,也是一张规定好了未来财富流向的图。

所以它既是一个行动路线图,也是一个藏宝图


如何看懂这张图?

我只看两点:

一是可以很快兑现的计划,远的虚的不看;

一是看中央手头有的,城市资源再分配,且是之前大家在一直争的东西,看谁争到了。


另外一点,我认为此次规划的作用,对内地显效;对港澳难用行政命令的方式起作用——因此我把港澳的权重缩小了。


用这三点原则我们再来看时,就可以看到以下的财富流向和路径。


第一点我们看到,大湾区的互联互通是可以落地的,1个小时生活圈指日可待。


这里暂还不包括港澳,因为路好修,但关难通。深圳的西部通道,珠海的港珠澳大桥,桥造得好,还是车马稀。(当然规划里提到要解决)。


在这个思路指引下,我们来看大湾区“湾到一起”后,会发生什么样的切实变化。


由人财物的合理流动,来判断出区域价值的此起彼伏;由区域价值的起伏来判断购买力的随之流动。


大湾区财富的三个流向


那就是会出现三个流动:

第一是,房价过高的城市购买力,会外溢到周边相对低的城市;

第二个是,在这个圈里价格太低的,会相对被拉起来;(即使没有外来购买力,当地人“自嗨”也会有一波拉升)。

第三个是,大家没有太多想的,也不涉及更多人的,就是会有一个精英“逆流而上”的过程。

什么意思?比如广州,原来是广佛的中心,深圳、珠海有钱人是不会来买房的,现在变成了整个大湾区的中心,那它的辐射范围就发生了变化,它的定价体系也就发生了变化。所以这里还有一个,各个城市的高端人群向中心汇聚的流向。


好了,我们再来看看这三波的流向都是具体如何流动?最终谁受益?


第一个流向和第二个流向很显然了,比如深圳周边的,东莞比深圳房价低,过去由于行政分割导致的边界分界线也是价格分界线,必然会渐渐抹平;另外像江门这样划到大湾区的,必然会形成一个价格向上看齐的姿态。


好了,比较难的就是第三个流向了,精英们如何逆流而上?


这就要看大湾区的规划,谁是中心,虽然有几个“极点”,但谁会更极点?这就是我开篇提出看规划的第二点了。规划是资源分配的依据,规划为中心的,各种政策、中央财政支持必然要慢慢地向这里倾斜,这才是财富流向的重要看点。


各种具体规划又是根据什么来的?

根据大湾区的整体使命,和使命下各自的定位。


整体使命就是要造个国家新的增长极,对标东京大湾区、旧金山大湾区、纽约大湾区。可以说会整体提升,但在这么一个远大航程下,各城市又如何定位,未来的“泊位”又是什么样的呢?



我前面说过了,港澳可以忽略,主要还是看深圳和广州之争。


广深的更中心之争


谁更中心,谁更会成为中心?


请接着看:

大湾区最贵的房子应该在哪里?(下)


下篇主要从两个城市在大湾区的定位,以及定位导致的国家资源再分配,来分析未来谁会是更中心。


比如广州的国家中心城市和深圳的全国性经济中心城市,到底会有何区别?


还有,广深之争,香港会不会“拉偏架”?

还有,大发排列3,这个时候,又突然跑来大湾区,来掺乎什么?


其实最有意思的看点是,两城的进攻方案还没做好,市场就抢话了


近来,被大家传为“8000万秒光”的深圳华润瑞府公寓,开盘最高价20万,比旁边的深圳湾一号的二手房单价便宜了好几万(按理新盘是应该比老盘涨好几万价的);而广州的顶级豪宅侨鑫·汇悦台价格冲到25万,一下坐上了大湾区内地第一高价。


注意,注意,第一的位置易手了!


这些都在下篇中分析。


第一时间发言的广州侨鑫·汇悦台


广州侨鑫·汇悦台——领导大湾区趋势